Projektin kulku

Tapulikaupunki
Kuva: Patrik Lindström

Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Jos kyseessä on aiemmin rakennettu yksittäinen tontti, aloite lisärakentamiseen tulee yleensä kiinteistön omistajalta tai tontin vuokralaiselta. Kun kyseessä on laajemman alueen kehittäminen tai kaupungin omistuksessa oleva tontti, jonka käyttöä on tarkoituksenmukaista muuttaa, kaupunki itse käynnistää asemakaavan muutosprosessin. Tietoa täydennysrakentamisen mahdollisuuksista voi aluksi hankkia omatoimisesti, mutta jo varhaisessa vaiheessa kannattaa hyödyntää asiantuntija-apua projektin onnistumisen varmistamiseksi.

Täydennysrakentamisprojektin vaiheet ja kesto riippuvat siitä, onko rakentaminen voimassa olevan asemakaavan mukaista (eli onko esimerkiksi tontilla valmiina tarpeeksi käyttämätöntä rakennusoikeutta) sekä uuden rakentamisen määrästä ja rakentamistavasta. Nopeimmillaan projekti voi kestää pari vuotta, mutta yleensä useita vuosia.

Tavallisesti tontilla ei ole tarpeeksi käyttämätöntä rakennusoikeutta ja aiottu rakentaminen poikkeaa merkittävästi asemakaavasta. Silloin täydennysrakentamisprojekti edellyttää asemakaavamuutosta. Vähäisempien poikkeamisten ollessa kyseessä asemakaavamuutoksen sijaan voidaan tehdä poikkeamispäätös. Poikkeamiseen tarvitaan aina perustelut ja ennen poikkeamispäätöshakemusta on neuvoteltava rakennusvalvontaviranomaisen kanssa. Joissakin tilojen käyttötarkoituksen muutoksissa pelkkä rakennusluvan hakeminen voi riittää. Lisätietoa rakennusluvista ja poikkeamispäätöksistä löytyy rakennusvalvonnan verkkosivuilta ja palvelupiste Tellingistä.

Riittävä viestiminen on tärkeää täydennysrakentamisprojektin eri vaiheissa. Taloyhtiön asukkaat on pidettävä ajan tasalla projektin kulusta ja rakentamisvaiheeseen siirrettäessä myös naapureille on välitettävä tietoa projektista. Rakentamisen suorittava yhtiö on velvoitettava viestimään projektista naapurustoon.

  1. Kiinnostus ja tiedonhaku
  2. Yhteydenotto kaupunkiin
  3. Yhtiökokouksen päätös suunnittelun aloittamisesta ja viitesuunnittelu
  4. Hankesuunnitelma ja hankkeen rahoituksesta päättäminen
  5. Asemakaavamuutos
  6. Rakennusluvan haku
  7. Hankkeen toteutus

1. Kiinnostus ja tiedonhaku

Kipinä täydennysrakentamiseen tulee usein yhtiön asukkaalta, hallituksen jäseneltä tai isännöitsijältä: herää kysymys, olisiko tontille mahdollista rakentaa lisää. Usein kiinnostus liittyy tulossa olevien remonttien rahoittamiseen täydennysrakentamisesta saatavilla tuloilla.

Helsingin kaupungin karttapalvelusta löytyy paljon tietoa omasta tontista, esimerkiksi voimassa oleva asemakaava sekä tietoa lähiympäristöstä ja vireillä olevista suunnitelmista. Tontin rakennusoikeuden määrä selviää asemakaavasta. Taloyhtiöllä voi olla asiakirjat tontin jo käytetystä rakennusoikeudesta (rakennuslupa-asiakirjat). Jäljellä oleva rakennusoikeus kannattaa kuitenkin varmistaa kaupungin rakennusvalvonnasta.

Kannattaa etukäteen miettiä toivotun uuden rakentamisen määrää ja vaihtoehtoja: onko toiveissa vaikkapa ullakkorakentaminen tai kenties uusi rakennus? Muutaman uuden asunnon rakentaminen voi olla kannattavaa esimerkiksi tiiviisti rakennetuilla keskusta-alueilla, kun taas väljemmillä esikaupunkialueilla on yleensä kannattavampaa rakentaa kerralla enemmän. Isännöitsijältä voidaan myös selvittää, onko tontilla käyttämättömiä autopaikkoja vai onko paikoista kenties pulaa. Jos taloyhtiöllä on tiedossa olemassa oleva rakennus, joka sopisi omalle tontille, sen osoite kannattaa kirjata muistiin: kaupunki voi myöhemmin selvittää niiden suunnittelijat ja rakentajat taloyhtiön tulevia tarjouspyyntöjä varten.

Kun taustoitus on tehty, asia viedään taloyhtiön hallituksen kokoukseen, jossa päätetään, lähdetäänkö asiaa selvittämään pidemmälle.

2. Yhteydenotto kaupunkiin

Kun päätös lisärakentamismahdollisuuksien selvittämisestä on tehty, taloyhtiön hallitus ottaa yhteyttä kaupunkiin. Jos kyseessä on lähinnä nykyisen rakennuksen sisällä tapahtuvat muutokset tai ullakkorakentaminen, otetaan yhteyttä rakennusvalvonnan neuvontaan Tellinkiin ohjeiden saamiseksi. Aluksi selvitetään kaikki reunaehdot, myös rahoitus- ja  hallintamuototavoitteet.

Yleensä täydennysrakentamishankkeissa tarvitaan lisää rakennusoikeutta. Tällöin taloyhtiö ottaa yhteyttä täydennysrakentamisen neuvontaan. Kaupungin yhteyshenkilö hankkii rakennuspaikasta tietoa muilta kaupungin asiantuntijoilta, kuten kyseisen alueen kaavoittajalta, maankäytön sopimuksista vastaavalta henkilöltä ja rakennuslupaviranomaiselta. Tietojen perusteella hän arvioi alustavasti onko täydennysrakentaminen mahdollista ottaen huomioon esimerkiksi rakentamiseen vaikuttavat suojelunäkökulmat ja ympäristötekijät.

Seuraavaksi kaupungin yhteyshenkilö järjestää tapaamisen taloyhtiön hallituksen ja tarvittavien kaupungin edustajien kanssa. Alueen kaavoituksesta vastaava henkilö kertoo tapaamisessa alustavasti, millainen lisärakentaminen yhtiön tontilla on mahdollista ja mitä reunaehtoja siihen liittyy. Tapaamisessa kaupunki kertoo myös maankäyttösopimusten (omistustontit) tai täydennysrakentamiskorvauksen periaatteista (kaupungin vuokratontit) sekä hankkeen etenemisestä. Joskus keskusteluissa voi löytyä aivan uudenlaisiakin ratkaisuvaihtoehtoja, esim. mahdollisuus muodostaa uusi tontti asuntotontin osasta ja viereisestä kaupungin maa-alueesta.

3. Yhtiökokouksen päätös suunnittelun aloittamisesta ja viitesuunnittelu

Tapaamisessa käsitellyt asiat voidaan hyödyntää yhtiökokouksessa keskustelun pohjana. Yhtiökokouksessa tehdään päätös, teetetäänkö täydennysrakentamisesta viitesuunnitelma taloyhtiön kustannuksella. Viitesuunnitelman avulla voidaan hahmottaa, minkä kokoinen uusi rakennus tai laajennus olisi, miten se sijoittuisi tontille sekä esitetään esim. pysäköintipaikkojen sijainti. Viitesuunnitelmaa käytetään apuna (ja muokataan tarvittaessa), kun keskustellaan taloyhtiön asukkaiden ja kaupungin viranomaisten kanssa. Alkuvaiheen viitesuunnittelua ja hankesuunnittelua tarjoavat monet arkkitehtitoimistot ja rakennusalan muut konsulttitoimistot. Joillakin rakennusliikkeillä on täydennysrakentamisen palveluita hankkeen aivan alkuvaiheesta toteutukseen saakka.

 4. Hankesuunnitelma ja hankkeen rahoituksesta päättäminen

Kun viitesuunnitelmasta on päästy yhteisymmärrykseen, suunnittelua tarkennetaan hankesuunnittelulla. Hankesuunnitelmassa rakennushankkeelle asetetaan laajuutta, tarkoituksenmukaisuutta, laatua, kustannuksia, ajoitusta ja ylläpitoa koskevat täsmälliset tavoitteet sekä määritellään rakennuspaikka, hankkeen toteutustapa ja mahdolliset rakentamista koskevat rajoitteet. Hankesuunnitelman laatijalta vaaditaan monipuolista suunnitteluosaamista ja kustannustietoa. Hankesuunnitelman avulla arvioidaan, onko täydennysrakentamishanke taloyhtiölle kannattava. Kannattavuuteen vaikuttavat monet seikat, kuten kohteen sijainti ja laajuus sekä esimerkiksi autopaikkavaateet ja asuntorakentamisen sääntelyyn liittyvät kaupungin strategiset tavoitteet, Asumisen ja Maakäytön ohjelma.

Omistustonteilla kannattavuuteen voivat vaikuttaa tontin omistajan maksettavaksi lankeavat maankäyttökorvaukset. Ne perustuvat asemakaavamuutoksen tuomaan arvonnousuun, jonka arvioinnissa on hyvä käyttää kiinteistöarvioinnin asiantuntija oman päätöksenteon tukena.

Kaupungin vuokratontilla mahdollinen täydennysrakentamiskorvaus otetaan huomioon kannattavuutta arvioitaessa. Kaupunki voi maksaa täydennysrakentamisesta korvauksia silloin, kun uusi rakennusoikeus tulee kaupungin vapaaseen hallintaan. Vuokralainen voi myös myydä vuokraamansa tontin osan, johon kaavoitetaan uutta rakennusoikeutta, tai toteuttaa sen itse. Hankesuunnitteluvaiheessa on syytä selvittää uuden rakennusoikeuden hallinta kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -yksikön kanssa.

Hankesuunnitelman voi laatia esimerkiksi viitesuunnitelman tehnyt konsultti tai se voidaan tilata suunnittelupalveluita tarjoavalta rakennusliikkeeltä. Kun hankesuunnitelma on valmis, sen pohjalta tehdään päätös, haetaanko kaupungilta asemakaavamuutosta tai, mikäli uusi rakentaminen ei vaadi kaavamuutosta, rakennuslupaa. Päätöksen tekee yhtiökokous.

Tässä vaiheessa yhtiön pitää päättää myös hankkeen jatkorahoituksesta sekä tulevan rakennusoikeuden käyttämisestä. Yhtiölle tulee kuluja muun muassa suunnittelukustannuksista. Uusi rakennusoikeus vaikuttaa myös tontin kiinteistöveroon asemakaavan tultua lainvoimaiseksi.

Asuintaloyhtiö ei päätöksenteon enemmistö- tai yksimielisten päätösvaatimustensa vuoksi yleensä ole luonteva rakennuttajataho. Yhtiökokous voi jo ennen kaavamuutosta valtuuttaa yhtiön hallituksen neuvottelemaan esisopimuksesta tulevan rakennusoikeuden myymiseksi rakennuttajalle (sijoittaja tai perustajaurakoitsija). Suosittelemme kuitenkin sitovien esisopimusten tekemistä vasta, kun kaavoitukseen ja niihin liittyvien sopimusten reunaehdot alkavat hahmottua. Silloin ostajaehdokkaatkin tietävät tarkemmin mitä ovat ostamassa ja millaiset tarjoukset voidaan tehdä ilman runsaita epävarmuuteen liittyviä ehtoja. Esisopimuksessa määritellään rakennusoikeuden hinta ja muut ehdot. Suunnittelukulut ja maankäyttömaksut voidaan sisällyttää rakennusoikeuden hintaan, jolloin taloyhtiön ei tarvitse ottaa lainaa niiden rahoittamiseksi. Lopullinen kiinteistökauppa toteutuu sovittujen ehtojen mukaan, kun kaava on lainvoimainen.

Mikäli esisopimus rakennusoikeuden myynnistä tehdään, rakennuttaja kiinnittää hankkeeseen suunnittelijat ja muut tarvittavat asiantuntijat. Esisopimukseen kannattaa kirjata kaikki taloyhtiön kannalta oleelliset ehdot. Sopimuksia laadittaessa taloyhtiön kannattaa käyttää muun muassa sopimus- ja veroasiantuntija-apua. Esimerkiksi Kiinteistöliitto Uusimaa tarjoaa jäsenilleen neuvontaa.

5. Asemakaavamuutos

Omistustontin asemakaavamuutosta hakee kaupungilta maanomistaja. Maanomistaja neuvottelee asemakaavaprosessin loppuvaiheessa kaupungin tontit-yksikön kanssa maankäyttösopimuksista. Mikäli maanomistaja saa kaavamuutoksesta merkittävää hyötyä, maanomistajan tulee osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Hyöty määritellään maanomistajakohtaisesti asemakaavan tuoman maan arvonnousun pohjalta. Lisätietoa maankäyttösopimuksista.

Kaupungin vuokratontin tapauksessa kaupunki ja tontin vuokralainen hakevat lähtökohtaisesti yhdessä asemakaavan muutosta. Yhteisessä kaavamuutoksessa määritellään myös osapuolten välisistä oikeuksista ja vastuista sekä tulevan rakennusoikeuden arvoon liittyvistä perusperiaatteista. Kaavamuutoshakemuksen jälkeen kyseisestä alueesta vastaava asemakaavayksikkö aloittaa kaavan laatimisen. Työ tehdään tiiviissä yhteistyössä kaavamuutoksen hakijan ja hakijaa edustavien suunnittelijoiden kanssa. Kaavamuutos on monivaiheinen prosessi, joka sisältää erilaisia selvityksiä. Siihen on siksi syytä varata vähintään kaksi vuotta, mutta kaavaratkaisun ristiriitainen vastaanotto voi merkittävästi pidentää kaavoitusaikataulua.

Kaavoituksen loppuvaiheessa hakijat tekevät toteuttamissopimuksen, jossa muun muassa määritellään kaupungin maksama hinta (jos kaupunki ostaa osan vuokraoikeudesta rakennusoikeuksineen), uuden rakennuksen maanvuokra ja vuokranmaksun alkamisajankohta (suhteessa kaavan lainvoimaistumiseen) sekä tarkennetaan yhteisen kaavamuutoshakemuksen säännellyn asuntotuotannon ja/tai huoneistojakaumaan liittyvät ehdot.

Kaavamuutosta käsitellään kaupunkiympäristölautakunnassa, kaupunginhallituksessa ja lopuksi kaupunginvaltuustossa. Asemakaavaprosessin aikana kaupunkilaisia kuullaan ja heillä on mahdollisuus vaikuttaa kaavaan. Uusi asemakaava tulee voimaan kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöstä seuraavan valitusajan jälkeen, mikäli kaavasta ei valiteta. Muussa tapauksessa kaavamuutos viedään oikeuskäsittelyyn. Mikäli taloyhtiöllä ei ole esisopimusta hankkeen rakennuttamisesta, taloyhtiö joutuu itse kantamaan riskin kaavamuutoksen mahdollisista viivästymisistä ja omista suunnittelukuluistaan.
Lisätietoa kaavoituksesta ja siihen osallistumisesta.

Mikäli taloyhtiöllä on esisopimus rakennusoikeuden myynnistä, voidaan lopullinen kauppa toteuttaa asemakaavan tultua lainvoimaiseksi. Taloyhtiö saa rakennusoikeudesta sopimuksen mukaisen korvauksen. Uuden tontin ja rakennusoikeuden hallinta siirtyy ostajalle, joka huolehtii rakennusluvan hankkimisesta.

6. Rakennusluvan haku

Täydennysrakentamishankkeen rakennuslupasuunnitelmien laatijaksi palkataan pääsuunnittelusta ja rakennussuunnittelusta vastaava henkilö, joka on tavallisimmin arkkitehti. Arkkitehti laatii luonnossuunnitelmat ja neuvottelee viranomaisten kanssa.

Rakennuslupatasoisten suunnitelmien tekemiseksi tarvitaan useiden suunnittelijoiden työpanosta, joten rakennusprojektilla tulee olla ammattitaitoinen vetäjä. Projektin johtotehtäviä tarjoavat rakennusalan konsulttitoimistot ja rakennusliikkeet. Rakennusluvan hakijana on aina kiinteistön omistaja tai haltija eli taloyhtiö. Taloyhtiötä edustaa yleensä isännöitsijä tai esim. sijoittaja/pienurakoitsija, jolle rakennusoikeus on myyty. Jos täydennysrakennetaan muodostettavalle uudelle tontille, on rakennusluvan hakijana uuden tontin omistaja.

Ennen rakennusluvan hakemista käydään alueen lupakäsittelijän kanssa ennakkoneuvottelu, jossa on mukana hankkeen pääsuunnittelija sekä rakennusluvan hakija. Ennakkoneuvottelussa selvitetään, täyttävätkö suunnitelmien lähtökohdat luvan saamisen edellytykset ja tarvittavat viranomaiskäsittelyt (esimerkiksi poikkeamispäätös).

Kaupungin vuokratontille pitää rakennusluvan hakemista varten hankkia uutta rakentamista vastaava vuokrasopimus edellä mainitun toteuttamissopimuksen periaatteiden mukaisesti. Kaupunki ostaa sen hallintaan luovutettavan tontinosan pääsääntöisesti neljän kuukauden kuluttua asemakaavan lainvoimaistumisesta.

7. Hankkeen toteutus

Talonrakennushankkeen toteutussuunnitelmat laaditaan yleensä aivan pieniä hankkeita lukuun ottamatta rinnakkain rakennuslupasuunnitelmien kanssa. Hankkeen laadusta ja laajuudesta riippuen tarvitaan useita eri suunnittelijoita. Viimeistään tässä vaiheessa taloyhtiön tulee etsiä hankkeelle rakennuttaja. Sijoittajan löytäminen valmiin asemakaavan rakennusoikeudelle saattaa olla vaikeampaa kuin ennen kaavamuutosta.

Rakennustyö voidaan käynnistää, kun asemakaava on lainvoimainen, hanke on saanut rakennusluvan, uusi maanvuokrasopimus on tehty ja tarvittavat suunnitelmat ovat valmiit. Toteutusvaiheessa taloyhtiöllä ei ole juuri mahdollisuutta vaikuttaa rakennustyöhön ja sen aikatauluihin. Rakentamista koskee kuitenkin suuri määrä ohjeita ja velvoitteita ja hyvällä yhteistyöllä rakentamisen haitat taloyhtiölle jäävät lyhytaikaisiksi.