Huvilakuja 14, Ullanlinna
| Kohteen osoite: | Huvilakuja 14 |
| Kaupunginosa: | Ullanlinna |
| Hankkeen tila: | Valmis |
| Asunto-osakeyhtiön nimi: | Asunto Oy Merilä |
| Valmistumisvuosi: | 2012 |
| Tontin pinta-ala: | 996 m² |
| Alkuperäinen kerrosala: | 1 539 m² |
| Lisäkerrosala: | 283 m² (tämän lisäksi 176,8 brm² kellaritiloja, joihin sijoitettu sauna-, pesu- ja askartelutiloja |
| Kerrosalan lisäys (%): | 18 |
| Alkuperäinen rakennusvuosi: | 1965 |
| Uusien asuntojen määrä: | 3 |
| Autopaikkoja: | Ei yhtiön toteutettavia |
| Tontin omistus: | Oma |
| Arkkitehti: | Jani Prunnila, arkkitehti SAFA |
| Rakennuttaja: | Roomy Oy |
| Urakoitsija: | Rakennuspalvelu Länsirakennus Oy |
| Hankkeesta saadut tulot: | Putkiremontin, pihasaneerauksen sekä jäte- ja polkupyöräkatoksen rakentamisen kustannuksia vastaava määrä |
Asunto Oy Merilä on Helsingin Ullanlinnassa sijaitseva taloyhtiö, jonka 19 asuntoa käsittävä kerrostalo on rakennettu vuonna 1965. Voimassa olevassa asemakaavassa taloyhtiön omistamalle tontille on merkitty rakennusalaa sekä Laivurinkadun että Pietarinkadun varteen, mutta Pietarinkadun puoleista siipeä ei ole koskaan toteutettu. Tästä johtuen yhtiön tontilla oli käyttämätöntä rakennusoikeutta.
Prosessi
Aloite: 2009 alkuvuosi
Taloyhtiön hallituksen tuore puheenjohtaja kiinnitti huomiota jäljellä olevaan rakennusoikeuteen ja näki siinä mahdollisuuden rahoittaa yhtiön tulevia korjaushankkeita. Hän nosti asian esille hallituksessa ja ryhtyi tämän jälkeen selvittämään asiaa. Puheenjohtaja otti yhteyttä kaupunkisuunnitteluviraston alueesta vastaavaan arkkitehtiin ja kävi alustavia keskusteluja rakennusoikeuden hyödyntämismahdollisuuksista. Alkuvaiheessa selvitettiin lisäkerrosten rakentamista olemassa olevan rakennuksen päälle. Kaupunkisuunnitteluvirastosta opastettiin tilaamaan arkkitehdilta hankesuunnitelma, jonka pohjalta voitaisiin käydä jatkokeskustelua.
Hankesuunnittelu: 2009 kevät
Taloyhtiön toimeksiannosta Arkkitehtitoimisto Livady Oy kävi muutamia tunnustelevia neuvotteluja kaupunkisuunnitteluviraston aluearkkitehdin kanssa. Arkkitehtitoimisto oli taloyhtiön hallitukselle entuudestaan tuttu. Sekä hallituksessa että yhtiökokouksessa käytiin läpi hankkeen erilaisia toteutusvaihtoehtoja, joissa vertailtiin rakennusoikeuden myymistä ja taloyhtiön toimimista rakennuttajana. Hallituksen puheenjohtaja teki laskelmia eri vaihtoehtojen kannattavuudesta.
Rakennusoikeus kiinteistövälitykseen: kesäkuu 2009
Taloyhtiössä ei haluttu ottaa rakennuttamiseen liittyvää suurempaa riskiä, ja rakennusoikeus päätettiin myydä erilliselle rakennuttajalle. Kohde laitettiin kiinteistövälitykseen kesäkuussa 2009. Neuvotteluja käytiin tämän jälkeen muutaman eri rakennuttajan kanssa. Tässä vaiheessa lisärakentamisen lopullinen hahmo oli vielä auki, ja taloyhtiön ja rakennuttajan välisissä neuvotteluissa puhuttiin lisäkerrosrakentamisesta. Vuoden 2009 loppupuolella rakennuttajaksi valikoitui Roomy Oy, joka jatkoi suunnittelua ja neuvotteluja kaupunkisuunnitteluviraston aluearkkitehdin kanssa.
Toteutussuunnittelu: 2010
Roomy Oy oli jo hankesuunnitteluvaiheessa tehnyt esillä olleiden lukujen perusteella omia luonnoksiaan lisärakentamisen mahdollisuuksista. Aluearkkitehti ei pitänyt alun perin esitettyä lisäkerrosrakentamista kaupunkikuvallisesti hyvänä ratkaisuna, ja näin suunnittelussa päädyttiin tutkimaan asemakaavaan merkittyä aluetta Pietarinkadun varrella.
Pietarinkadun varteen rakentaminen olisi kuitenkin peittänyt olemassa olevan rakennuksen ikkunoita, joten rakennus päätettiin sijoittaa osittain Huvilakujan varrelle. Tämä taas vaikutti rakennuksen korkeuteen: Huvilakujan varren rakennukset ovat matalampia kuin ympäröivät rakennukset, ja näin päädyttiin esittämään vähemmän kerroksia kuin asemakaavassa olisi sallittu. Rakennuksen sijoittuminen asemakaavassa merkityn rakentamisalan ulkopuolelle edellytti myös poikkeamispäätöksen hakemista. Rakennuksen ulkonäölle etsittiin Ullanlinnan kaupunkikuvaan sopivaa ratkaisua, ja julkisivun käsittelyksi valikoitui rappaus.
Olemassa olevan talon pohjakerroksessa sijaitsevat kuusi autotallipaikkaa riittivät kattamaan alueen pysäköinnin mitoitusohjeen edellyttämät paikat. Taloyhtiössä esitettiin kuitenkin toiveita uusien paikkojen rakentamisesta uudisrakennusten alle. Rakennuttaja selvitti mahdollisuutta tehdä pysäköintikellari, mutta tämä osoittautui liian hankalaksi ja kalliiksi toteuttaa.
Yhtiökokouskäsittely ja toteutusta koskeva sopimus
Yhtiökokouksessa heinäkuussa 2010 hanke sai vaaditun kahden kolmasosan kannatuksen. Vaikka itse äänestys oli tiukka, ei hanke ole aiheuttanut taloyhtiön sisällä riitoja. Taloyhtiön puheenjohtajan mukaan yhtiökokouksissa oli esillä kattava materiaali päätöksenteon tueksi, eivätkä hankkeeseen liittyvät olennaiset yksityiskohdat ole tulleet osakkaille yllätyksenä myöhemmin. Syksyllä 2010 laadittiin yhtiökokouksen päätökseen perustuen sopimus rakennuttajan kanssa. Sopimuksen laadinnassa taloyhtiö käytti apunaan juristia.
Rakennuslupa: 1.3.2011
Hankkeelle haettiin rakennuslupaa marraskuussa 2010, ja lupa saatiin maaliskuun alussa 2011. Tämän myötä varmistuivat myös lopulliset kaupat rakennusoikeuden myymisestä Roomy Oy:lle.
Valmis: marraskuu 2012
Työmaavaihe alkoi toukokuussa 2011, ja talo valmistui puolentoista vuoden rakentamisen jälkeen marraskuussa 2012. Rakentaminen sujui hallituksen puheenjohtajan mukaan hyvin, eikä siitä aiheutunut merkittävää haittaa olemassa olevan talon asukkaille. Hanke myöhästyi jonkin verran alkuperäisestä aikataulusta, mutta tämä ei myöskään aiheuttanut kohtuutonta haittaa.
Hyödyt ja hankkeen arviointia
Hankkeen suurin hyöty taloyhtiölle on huomattava rahallinen hyöty, jonka avulla saatiin katettua taloyhtiön putkiremontin, pihasaneerauksen sekä jäte- ja polkupyöräkatoksen rakentamisen kustannukset.
Tämän lisäksi hallituksen puheenjohtaja näkee hyötynä pihaympäristön kaunistumisen, sillä aikaisemmin pysäköintikenttänä ollutta pihaa voi nyt hieman paremmin käyttää oleskeluun ja se on suunniteltu huolella. Lisäksi hanke mahdollisti kolmelle perheelle uudet asunnot viihtyisässä ympäristössä Helsingin rakennetussa kantakaupungissa. Kolikon kääntöpuolena on pihalla olleiden pysäköintipaikkojen menettäminen. Alueella on kuitenkin käytössä asukaspysäköintitunnukset kadunvarsipysäköintiä varten.
Prosessin haasteena puheenjohtaja mainitsee hankkeen toteuttamisen niin, että taloyhtiön kunnossapitovastuu pysyisi hallinnassa myös uudisrakentamisen osalta. Hallituksen jäsenillä ei ollut rakennusalan koulutusta, joten ammattimaisen projektikoordinaattorin (Vahanen Oy) käyttäminen toi hallitukselle teknisissä asioissa tukea ja varmuutta.
Kuvausta varten on haastateltu Asunto Oy Merilän hallituksen puheenjohtaja Ville Viljasta.