Svinhufvudintie 3 / Tupavuori 6, Kulosaari

Kohteen osoite:	Svinhufvudintie 3 / Tupavuori 6, 00570 Helsinki
Kaupunginosa:	Kulosaari
Hankkeen tila:	Valmis
Laajuus:	8 uutta asuntoa 23,5–80,0 m², yhteensä 420 m²
Asunto-osakeyhtiön nimi:	Asunto Oy Svinhufvudintie 3
Valmistumisvuosi:	2017
Uusien asuntojen määrä:	8
Autopaikat:	Yhtiön olemassaolevat 12 tallipaikkaa ja 16 pihapaikkaa täyttivät kaupungin edellyttämän autopaikkamäärän.
Tontin omistus:	Oma
Arkkitehti:	Arkkitehtitoimisto Huvila Oy
Rakennuttaja:	Vesa Itkonen ja Jari Jaakkola

Kulosaarelaisyhtiö kattoi yläkerran rakennusoikeuden myynnillä tuntuvan osuuden hissien ja LVIS-peruskorjauksen kuluista. Lisäkerroksen rakennuttajaksi ryhtyi talon isännöitsijä, joka ihastui kattokerroksen hienoihin merinäkymiin.

Kulosaarelainen taloyhtiö ryhtyi pohtimaan lisärakentamista omalle tontilleen, kun talon LVIS-saneeraus oli tulossa ajankohtaiseksi.

“Tavoitteena oli alentaa putkiremontin kustannuksia rakennusoikeutta myymällä. Ensimmäisenä lisärakentamista taisi ehdottaa isännöitsijämme”, muistelee taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Rauno Piiroinen.

Kun kaupantekoon lopulta päästiin, parhaan tarjouksen uuden kattokerroksen rakennusoikeudesta teki koko idean isä, Svinhufvudintie 3:n isännöitsijä Vesa Itkonen kumppaninsa kanssa.

Isännöitsijätoimistoaan johtavalla Itkosella on kokemusta täydennysrakentamishankkeiden vetämisestä jo 1990-luvun alusta alkaen. Svinhufvudintie oli merinäkymiensä ansiosta kuin luotu lisäkerrokselle.

“Tällaisia paikkoja ei Helsingissä paljon ole”, Itkonen kehuu. “Yhtiö on hyvässä kunnossa, ja talo on Kulosaaren korkeimmalla paikalla.”

Ensimmäiset suunnitelmat lisärakentamisesta teki taloyhtiön pestaama arkkitehti jo vuonna 2011. Ensimmäisissä luonnoksissa tontille olisi noussut lisäkerroksen lisäksi myös uusi rivitalo. Neuvottelut alueen kaavoittajan kanssa kuitenkin venyivät. Lopulta yhteinen sävel kaupunkikuvaan istuvasta rakentamisesta löytyi, ja kaupunki myönsi vuonna 2014 poikkeamisluvan asemakaavan rakennusoikeuden ylittämiseksi yhteensä 1 500 kerrosneliöllä.

“ELY-keskus kuitenkin valitti päätöksestä hallinto-oikeuteen”, Itkonen kertoo. ELY-keskus katsoi, että hanke oli niin suuri, että olisi tarvittu asemakaavan muutos. Tilanne ratkesi, kun yhtiö päätti toteuttaa pelkän lisäkerroksen.

Tällä välin talon putkisaneeraus oli ehditty jo aloittaa. “Olisimme halunneet minimoida lisärakentamisen haitat ja tehdä sen samaan aikaan putkiremontin kanssa”, Piiroinen kertoo.

Vuonna 2015, kun lupa-asiat olivat vihdoin kunnossa, laittoi taloyhtiö lisärakennusoikeuden uudelleen myyntiin. Yhdessä rivitalon kanssa hankkeen koko olisi ollut 1 500 kerrosneliömetriä, pelkän lisäkerroksen pinta-ala oli 420 neliötä. Rauno Piiroinen kertoo, ettei näin pieni hanke kiinnostanut isoja rakennusyhtiöitä. Sen sijaan isännöitsijä Itkonen halusi mukaan tarjouskilpailuun. “Asiaa pohdittiin hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Päädyimme siihen, että on hyvä juttu, jos isännöitsijä tulee myös yhtiön osakkaaksi. Intressit ovat yhteiset.”

Jotta tarjouskilpailu olisi reilu, jääväsi isännöitsijä itsensä tarjousten käsittelystä. Tarjoukset osoitettiin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. “Homma sujui etukäteen sovittujen pelisääntöjen mukaan. Kaikki sopimusdokumentit oli laadittu valmiiksi jo ennen tarjouskilpailua”, Piiroinen kertoo. Kun tarjoukset avattiin, oli Itkosen tarjous paras.

Energiatalouskin parani

Itkosen tarjous rakennusoikeudesta oli 535 000 euroa, siis noin 1 300 euroa per uudiskerroksen neliö. Tarjoukseen sisältyi myös uuden vesikaton tekeminen. Yhtiön LVIS-saneeraus oli jo valmis, mutta hissien rakentaminen ajoitettiin samaan aikaan lisäkerroksen rakentamisen kanssa.

Rakennusoikeuden myynnistä saaduilla tuloilla katettiin LVIS-saneerauksen yhtiölainoja noin 200 eurolla asuinneliötä kohden. Osa myyntituloista käytettiin pihan kunnostustöihin.

Rahan lisäksi lisäkerros tuo muutakin etua vanhoille asukkaille. Taloon saatiin hissit, ja niille uusia maksajia. “Ylimmän kerroksen uudet asunnot maksavat eniten hisseistä”, Itkonen muistuttaa. Svinhufvudintiellä lisäkerroksen osuus oli noin 26 % hissikuluista.

Lisäksi saatiin ilmainen kattoremontti, joka olisi ollut joka tapauksessa tulevaisuudessa edessä. Tulevina vuosina syntyy säästöjä myös talon energiatalouden paranemisesta. Nykymääräysten mukaan rakennettu lisäkerros parantaa koko talon energiataloutta. Svinhufvudintie 3:n B-energialuokka on harvinaisuus jopa aivan uusissa kerrostaloissa. Käytännössä uusien asuntojen valmistuminen ei ole nostanut koko kiinteistön energiankulutusta laisinkaan.

Kun lisäkerroksen kahdeksan uuden asunnon rakennustyöt saatiin lopulta käyntiin elokuussa 2016, sujui rakentaminen vauhdilla. Ensimmäiset uudet asukkaat muuttivat sisään jo kesäkuussa 2017. “Rakentaminen meni jopa aikataulua nopeammin, ja asumishaitta oli kohtuullinen”, Rauno Piiroinen kertoo.

Itkonen hoiti rakennuttamisen yhdessä Jari Jaakkolan kanssa. Kun lisäkerros valmistui, oli kummallakin asuntosijoittajalla neljä uutta asuntoa hienoin näkymin.
Vanhoilla asuinalueilla upouudet asunnot ovat harvinaisia, joten ostajia riitti.
“Isot asunnot menivät ensimmäisenä”, Vesa Itkonen kertoo.
“Kiinteistösijoittaja ei saisi kiintyä kohteeseen, mutta minulle kävi vähän huonosti”, hän jatkaa.
Vaimon kanssa Kulosaaren katolla auringonlaskua katsellessa syntyi päätös, että pieniä asuntoja ei henno myydä, vaan ne pannaan vuokralle.

Työlästä, mutta kannattaa

Vesa Itkoselle on isännöitsijävuosinaan karttunut kokemusta kaikkiaan 12 täydennysrakentamishankkeesta. “Nämä ovat kivoja hankkeita, ja upeaa kun näkee lopputuloksen, mutta aika työläitä”, pohtii täydennysrakentamisen konkari.

Itkonen toivoo, että Helsingin kaupungin organisaatiouudistus tekisi yhden luukun periaatteesta todellisuutta myös täydennysrakennushankkeissa ja nopeuttaisi käsittelyprosessia. Edellytykset ovat hyvät, sillä kaavoitus ja rakennusvalvonta ovat nyt saman katon alla osana kaupunkiympäristön toimialaa.

Täydennysrakentamisen ensikertalainenkin kannustaa muita taloyhtiöitä seuraamaan Svinhufvudintie 3:n esimerkkiä.

“Taloyhtiön lisärakennusmahdollisuudet kannattaa aina selvittää”, neuvoo Rauno Piiroinen.
“Toki tämä vaatii hallitukselta aktiivisuutta. Mutta ei sitä kannata pelätä, se on ihan normaalia asioiden puskemista eteenpäin.”

Uudet naapurit ovat ilon aihe myös taloudellisessa mielessä. Lisäkerros ei juuri lisää taloyhtiön kuluja, mutta tulopuolella vaikutus on huomattava.

“Meillä on nyt 20 prosenttia enemmän yhtiövastikkeen maksajia. Pitkän päälle on hyvä, kun kustannuksilla on enemmän jakajia”, Piiroinen kertoo.

Uudet asunnot vanhoilla alueilla ovat hyvin kysyttyjä.
“Se nostaa vanhojenkin asuntojen arvoa”, Vesa Itkonen muistuttaa.
Itkonen arvioi talon asuntojen arvonnousuksi jopa 2 000 euroa per neliö.
“Tonni LVIS-peruskorjauksen ansiosta, toinen tonni hissien ja lisäkerroksen ansiosta.”

Näin täydennysrakentaminen eteni
1959 Kulosaaren keskiosat saavat asemakaavan. Tuleva asuntokanta on rivitaloja ja 3–4 -kerroksisia kerrostaloja.
1961 36 huoneiston Svinhufvudintie 3 -taloyhtiö valmistuu Kulosaareen.
2005 Taloyhtiö teettää julkisivuremontin, jonka yhteydessä parvekkeita laajennetaan ja ne lasitetaan. Lisäksi parvekkeettomat asunnot varustetaan ranskalaisilla parvekkeilla ja lisäseinät eristetään.
2011 Lähestyvä LVIS-saneeraus innostaa yhtiön suunnittelemaan yhden lisäkerroksen ja uuden rivitalon lisärakentamista tontilleen, arkkitehti aloittaa suunnitelmien teon.
2014 Tontin rakennusoikeuden ylittävä suunnitelma saa Helsingin kaupungilta poikkeamisluvan, mutta ELY-keskus valittaa päätöksestä hallinto-oikeuteen. Yhtiön LVIS-saneeraus käynnistyy.
2015 Yhtiö supistaa täydennysrakentamishanketta pelkän lisäkerroksen rakentamiseen ja saa kaupungilta poikkeamisluvan asemakaavasta.
2016 Taloyhtiö myy lisäkerroksen rakennusoikeuden, hanke saa rakennusluvan ja rakennustyöt alkavat. Samaan aikaan käynnistyy myös hissien rakentaminen taloon.
2017 Hissit ja kahdeksan uutta kattoasuntoa valmistuvat.

Teksti: Petja Partanen