Koroistentie 4/6, Ruskeasuo

Kohteen osoite:	Koroistentie 4 (alkuperäinen yhtiö) Koroistentie 6 (uudisrakennus)
Kaupunginosa:	Ruskeasuo
Hankkeen tila:	Valmis
Asunto-osakeyhtiön nimi:	Asunto oy Tilkanmäki
Valmistumisvuosi:	2007
Tontin pinta-ala:	14 857 m²
Alkuperäinen kerrosala:	12 476 m²
Lisäkerrosala:	1 865 m²
Kerrosalan lisäys (%):	15
Autopaikkoja:	Ei yhtiön toteutettavia
Arkkitehti:	Arkkitehtitoimisto Juha Mutanen Oy
Rakennuttaja:	SATO Rakennuttajat Oy
Urakoitsija:	Lujatalo Oy
Hankkeesta saadut tulot:	1 079 000 €
Tulot huoneistoneliötä kohden:	112 €/m²
Sopimuskorvaus:	277 000 €

Asunto Oy Tilkanmäki on Helsingin Ruskeasuolla sijaitseva taloyhtiö, joka käsittää kuusi asuintaloa. 1950-luvulla rakennettuihin kiinteistöihin oli tulossa isoja remontteja, esimerkiksi julkisivu-, putki- ja sähköremontti. Taloyhtiön hallituksessa päätettiin luoda yhtiölle strategia, jonka tavoitteena oli, että As Oy Tilkanmäki olisi Ruskeasuon paras yhtiö vuoteen 2015 mennessä.

Prosessi

Taustaa

Strategiaan liittyen päätettiin selvittää tuleviin korjauksiin tarvittavan rahoituksen mahdollisia lähteitä. Monilla talon alkuperäisistä asukkaista ei olisi ollut mahdollisuutta hoitaa kokonaan lainalla rahoitettavan korjauksen lyhennyskustannuksia, ja tulevien vastikemaksujen suuruus oli keskeinen tekijä asian käsittelyssä.

Aloite: 2002

Taloyhtiön hallituksessa käytiin läpi korjausten mahdollisia rahoituslähteitä. Esillä olivat esimerkiksi olemassa olevien autotallipaikkojen myynti, talonmiehen asunnon myyminen, olemassa olevan yksikerroksisen lämmönjakohuoneen korottaminen asunnoilla sekä taloyhtiön hallinnassa olevien maantason tilojen muuttaminen asuinkäyttöön. Osana tätä tarkastelua todettiin, että taloyhtiön tontilla oli kohtuullisen iso, mutta vähäisessä käytössä oleva metsäalue, jolle voisi sopia kokonaan uusi rakennus. Taloyhtiön hallitus oli asiassa aktiivinen, ja selvitystyötä helpotti hallituksen jäseniltä löytyvä rakentamisen asiantuntemus.

Hankesuunnittelu: 2002–2003

Taloyhtiön hallitus esitteli asian yhtiökokoukselle. Keskusteluissa nousi esille esimerkiksi se, että asukkaat toivoivat uudisrakennukseen uusia autopaikkoja, joita he voisivat lunastaa omaan käyttöönsä. Yhtiökokouksessa päätettiin, että taloyhtiö palkkaa konsultin lisärakentamismahdollisuuksien selvittämiseksi.

Aluksi tehtiin hahmotelmat rakennusoikeuden mahdollisesta suuruusluokasta. Tässä vaiheessa oltiin myös yhteydessä alueen asemakaava-arkkitehtiin, jonka kanssa keskusteltiin rakentamisen vaihtoehdoista etenkin rakennuksen koon ja hahmon osalta. Tärkeä suunnittelussa huomioon otettava tekijä oli, mikä uuden talon harjakorkeus voisi olla, jotta se sopisi alueen kaupunkikuvaan eikä peittäisi takana olevien alkuperäisten talojen näkymiä. Hyvällä suunnittelulla pyrittiin välttämään ristiriitoja eri osakkaiden yhdenvertaisuuden kanssa. Samaan aikaan pyrittiin löytämään rakennukselle järkevä koko, joka kiinnostaisi myös rakennusliikkeitä.

Tässä vaiheessa keskusteltiin myös vaihtoehdosta, jossa tontin myymisen sijaan taloyhtiö olisi myynyt rakennusoikeuden ja uudet asunnot olisivat tulleet osaksi vanhaa yhtiötä. Tämän mallin hankaluutena nähtiin se, että korjausvastuista sopiminen olisi monimutkaisempaa yhtiössä, jossa on useana eri aikana rakennettuja kiinteistöjä. Tontin myyminen nähtiin yksinkertaisimpana vaihtoehtona hankkeen toteutukselle.

Kun rakennusoikeuden määrälle oli arvioitu maksimi- ja minimimäärät, isännöitsijä etsi tietoa siitä, mihin hintaan rakennusoikeuksia myytiin alueella. Tämän jälkeen eri rakennusliikkeille lähetettiin tarjouspyynnöt, joissa kerrottiin, että alueelle on ajateltu kaavoitettavan uusi tontti, jolle tulisi arvion mukainen määrä rakennusoikeutta.

Saatujen tarjousten perusteella neuvoteltiin muutaman toteuttajatahon kanssa. Lopulta päädyttiin tekemään esisopimus, johon sisältyi arvioitu määrä rakennusoikeutta. Sopimuksen ehtona oli uuden asemakaavan toteutuminen. Esisopimuksessa sovittiin myös, että maankäyttökorvaus tulisi toteuttajatahon maksettavaksi, ja tämä pidättäisi sen ja muut kulut taloyhtiölle maksettavasta summasta.

Kaava vireille: Joulukuu 2003

Esisopimuksen perusteella rakennuttaja teki aloitteen asemakaavan muuttamisesta rakentamisen mahdollistamiseksi. Taloyhtiö ei ollut asemakaavoitusvaiheessa keskeisesti mukana prosessissa, vaan SATO Rakennuttajat Oy arkkitehteineen hoiti tämän vaiheen.

Kaavan voimaantulo 1.7.2005

Asemakaava hyväksyttiin ja se tuli lainvoimaiseksi 1.7.2005. Naapurit suhtautuivat hankkeeseen myönteisesti, eikä asemakaavasta tehty valituksia.

Tontin myynti: Syksy 2005

Kaavan tultua voimaan esisopimus vahvistettiin ja SATO jatkoi hankkeen toteutussuunnittelulla. Taloyhtiön kanssa keskusteltiin joistain yksityiskohdista, kuten muureista ja aitauksista, ja taloyhtiön ideat otettiin huomioon suunnittelussa.

Rakennuslupa: 6.6.2006

Rakennuslupa hankkeelle saatiin kesäkuun 6. päivänä 2006. Rakentaminen ajoitettiin samanaikaisesti putkiremontin kanssa, jolloin melua ja pölyä oli joka tapauksessa. Rakentamisesta aiheutui toki melua etenkin kallion louhimisvaiheessa, mutta kukaan ei nostanut esille mitään erityisiä häiriöitä.

Valmis: 29.8.2007

Hanke valmistui noin vuoden rakentamisajan jälkeen elokuun 29. päivänä 2007.

Hyödyt ja hankkeen arviointia

Hankkeen suurimpana hyötynä taloyhtiön kannalta on huomattava rahallinen hyöty. Rakennusoikeuden myyntihinnasta 1 406 000 euroa vähennettiin maankäyttökorvauksen suuruus 277 000 euroa sekä putkilinjan siirrosta aiheutunut 50 000 euron kustannus. Jäljelle jääneellä 1 079 000 eurolla katettiin 40 prosenttia putkiremontin kustannuksista.

Monet alkuperäisen taloyhtiön asukkaista muuttivat uuteen yhtiöön. Osa asukkaista halusi välttää vielä jäljellä olevista remonteista aiheutuvia häiriöitä, muttei muuttaa alueelta pois. Toisaalta uudessa rakennuksessa oli myös hissi, joka puuttui kolmesta vanhan taloyhtiön rakennuksesta. Ainoastaan tornitaloissa oli hissit, ja taloihin oli jyrkät mäet. Tämän lisäksi uudisrakennukseen toteutetut pysäköintipaikat olivat haluttuja. Taloyhtiö oli sopinut rakennuttajan kanssa etuoikeudesta varata tietty määrä paikkoja uudisrakennuksen pysäköintihallista, ja kaikki tarjotut paikat varattiin nopeasti.

Hankkeen aikana taloyhtiön isännöitsijänä toimineen Jukka Teerimäen mukaan yhtenä syynä prosessin onnistumiseen oli oikea-aikainen tiedottaminen riittävän laajalle joukolle. Hänen mukaansa taloyhtiön hallituksen tulee tiedottaa avoimesti siitä, mitä vaihtoehtoja tutkitaan.

Kuvausta varten on haastateltu As Oy Tilkanmäen isännöitsijöinä toimineita Jukka Teerimäkeä ja Mikko Sädevuorta.

Asukasnäkökulma

Vastustin aluksi, mutta hyvä siitä tuli

Markus Kiurulla on perspektiiviä taloyhtiönsä asioihin: hän muutti Koroistentielle kolmivuotiaana ensimmäisten talojen valmistuessa vuonna 1950. “Alkuvuosina näissä kuudessa talossa asui yli 300 lasta. Silloin tuossa yhteispihassa oli vilskettä ja metsätontti oli poikien temmellyskenttä.”

Suuret ikäluokat ja Koroistentien kiinteistöt ikääntyivät yhtä aikaa. “Lapset hävisivät jo kauan sitten, ja jo jonkin aikaa täällä on ollut selvä sukupolvenvaihdos käynnissä. Talojen isot remontit olivatkin tarpeen niin kiinteistöjen kulumisen vuoksi kuin uusien asukkaiden houkuttelemiseksi.”

Viiden vuoden prosessi

Julkisivu-, putki- ja sähköremontin yhtäaikainen toteuttaminen oli pitkä, lähes viisi vuotta kestänyt prosessi. “Taloyhtiön hallituksessa pohdittiin remonttien rahoittamista ja esille nousi tonttimme metsäalueen lohkominen uudelle rakennukselle. Jo alusta oli selvää, ettei rakentaminen tulisi taloyhtiön kontolle, vaan mahdollinen tontti myytäisiin.”

“Periaatepäätös tehtiin sitten yhtiökokouksessa, jossa noin kolmannes suhtautui hankkeeseen epäillen. Kuuluin itse vastustajiin, sillä pelkäsin asuntoni vapaan näköalan katoavan.” Kaavamuutoshakemuksen aikana uusi rakennus alkoi hahmottua oikeisiin mittasuhteisiin. Taloyhtiö ei kuitenkaan hoitanut prosessia, vaan rakennuttaja SATO arkkitehteineen.

Pienoismalli olisi havainnollistanut

“Vanhojen talojen puolelta kolmikerroksisen uuden rakennuksen todellista korkeutta oli aluksi hieman vaikea hahmottaa. Ehkä pienoismalli olisi havainnollistanut asiaa paremmin. Muutoskuvat olivat nähtävillä kyllä kokouksissa, mutta kävin itse perehtymässä niihin tarkemmin myös SATOn verkkosivuilla.”

Uusi rakennus asettuu Kiurun mielestä maisemaan lopulta hyvin. “Se on kooltaan ja väriltään varsin onnistunut. Rakennuksen korkeus peittyy kumpuilevaan maastoon. Vaikka aluksi vastustinkin, niin hyvä siitä tuli.”

Hankkeen plussat ja miinukset

+ Tuloilla rahoitettiin huomattava osa kalliista putkiremontista
+ Uusi talo sopii ympäristöön
+ Aluetta ei muutettu parkkipaikaksi, sellainenkin suunnitelma oli
– Eräiltä asukkailta meni vapaa näköala
– Uusi talo muutti vanhojen talojen katunumeron
– Alueen talvinen käyttö lumensäilytyspaikkana päättyi

Teksti: Timo Saari