Alakiventie 3, Myllypyro
| Kohteen osoite: | Alakiventie 3 |
| Kaupunginosa: | Myllypuro |
| Hankkeen tila: | Valmis |
| Asunto-osakeyhtiön nimi: | Asunto Oy Alakiventie 3 |
| Valmistumisvuosi: | 2017 |
| Tontin pinta-ala: | 9 046 m² |
| Alkuperäinen kerrosala: | 7 261 m² |
| Lisäkerrosala: | 1 822 m² |
| Kerrosalan lisäys (%): | 25,1 % |
| Uusien asuntojen määrä: | 34 |
| Autopaikkoja: | 19 lisää (pihalle) |
| Tontin omistus: | Vuokra |
| Arkkitehti: | Arkkitehtitoimisto Hedman & Matomäki Oy |
| Rakennuttajakonsultti: | rkm Harri Pitkänen |
| Rakennuttaja: | Lehto korjausrakentaminen | Rakennus Oy Wareco |
| Urakoitsija: | Lehto korjausrakentaminen | Rakennus Oy Wareco |
| Suurmoduulien toimittaja: | Neapo Oy |
| Täydennysrakentamiskorvaus: | ~598 000 € |
| Suunnatun osakeannin tulot: | ~350 000 € |
| Hankkeesta saadut tulot: | 950 000 € (ennakoitu) |
| Tulot huoneistoneliötä kohden: | 164 €/m² (ennakoitu) |
| Remonttien kustannukset yhteensä: | 6 600 000 € |
Ilmakuva ennen rakentamista. 
Havainnekuva suunnitelmasta. Kuva: Arkkitehtitoimisto Hedman & Matomäki Oy
Asunto Oy Alakiventie 3 hallinnoi vuonna 1965 rakennettua kerrostaloa Myllypurossa. Yhtiössä varauduttiin vuonna 2010 voimaan tulevaan asunto-osakeyhtiölakiin laatimalla korjaussuunnitelma, josta kävi ilmi tulevien remonttien laajuus: lähitulevaisuudessa olisi edessä ainakin putki-, julkisivu- ja kattoremontti. Taloyhtiön hallituksessa alettiin pohtia korjausten rahoittamista, ja lisärakentaminen nousi esiin yhtenä vaihtoehtona. Keskustelussa käytiin läpi rivitalon rakentamista yhtiön vuokratontille sekä olemassa olevan kuusikerroksisen talon korottamista uusilla asunnoilla.
Prosessi
Aloite: 2008
Lisärakentamista koskevat keskustelut etenivät hitaasti, kunnes talon ensimmäisessä kerroksessa olevien kylmäkellarien tekniikka alkoi hajoilla. Kävi ilmi, ettei olemassa olevia laitteita voitaisi korjata, sillä niiden vanhentunut tekniikka ei enää täyttänyt uusia vaatimuksia. Tämän jälkeen alettiin pohtia kylmäkellarien tarpeellisuutta, mikä johdatti keskustelun uudestaan taloyhtiön tilojen laajempaan tarkasteluun.
Taloyhtiön hallitus otti yhteyttä arkkitehti Mari Matomäkeen, joka kävi paikan päällä tutustumassa taloyhtiön tiloihin ja arvioimassa lisärakentamisen mahdollisuuksia. Tämän jälkeen järjestettiin yhtiökokous, jossa päätettiin tilata lisäkerrosten rakentamista koskeva hankesuunnitelma Mari Matomäeltä.
Hankesuunnittelu: 2009
Matomäki teki luonnokset kahdesta eri vaihtoehdosta, joista ensimmäisessä rakennusta korotettaisiin yhdellä ja toisessa kahdella lisäkerroksella. Tämän jälkeen sovittiin tapaaminen kaupunkisuunnitteluviraston itäisen alueen toimistopäällikön Kari Piimiehen kanssa. Tapaamisessa todettiin, että metroaseman ja ostoskeskuksen läheisyydessä sijaitseva tontti on hyvä kohde lisärakentamiselle. Olemassa olevan rakennuksen korottamisen nähtiin tarjoavan mahdollisuuksia rakennuksen yleisilmeen kohentamiseen, ja kaksi lisäkerrosta sisältävää vaihtoehtoa pidettiin kaupunkikuvallisesti parempana.
Taloyhtiössä järjestetyissä asukasilloissa keskusteltiin peruskorjaukseen ja sen rahoitukseen liittyvistä eri mahdollisuuksista. Keskusteluissa käytettiin monenlaisia puheenvuoroja: jotkut asukkaista vastustivat lisärakentamista ja toiset näkivät, ettei vaihtoehtoa ollut. Asiasta järjestettiin vielä kirjallinen kysely, josta kävi ilmi, että enemmistö talon asukkaista kannatti lisärakentamista. Yhtiökokouksessa päätettiin, että taloyhtiö lähtee hakemaan kaavamuutosta kahden lisäkerroksen rakentamiseen.
Kaava vireille: 2010
Taloyhtiö lähetti syksyllä 2009 kaupunkisuunnitteluvirastolle hakemuksen asemakaavan muuttamisesta. Mari Matomäki jatkoi hankkeen arkkitehtina ja johti kaupungin kanssa käytäviä keskusteluja myös kaavamuutosvaiheessa. Kaavaprosessi saatiin vireille elokuussa 2010, ja kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi kaavamuutosehdotuksen elokuussa 2011. Lopullisesti asemakaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 13.6.2012.
Kaavaprosessin aikana taloyhtiössä alettiin pohtia toteuttamisvaihtoehtoja. Lisärakentamisen kanssa samanaikaisesti suunniteltiin toteutettavan laaja peruskorjaus, jossa uusittaisiin talon lvi-järjestelmät, julkisivut ja ikkunat. Taloyhtiö oli yhteydessä useisiin suuriin rakennusliikkeisiin, jotka kävivät asukasilloissa esittelemässä omia ajatuksiaan hankkeen toteutuksesta. Kiinnostuksesta huolimatta taloyhtiö ei päätynyt jatkamaan vain yhden suuren rakennusliikkeen kanssa. Lopulta taloyhtiö palkkasi rakennuttajakonsultti Harri Pitkäsen, joka koordinoi peruskorjaus- ja lisärakentamishankkeiden suunnittelua ja kilpailutti rakennusurakat pienempinä osakokonaisuuksina.
Pitkänen kävi myös neuvotteluja kaupungin kiinteistöviraston kanssa täydennysrakentamiskorvaukseen liittyen. Koska taloyhtiön kiinteistö sijaitsee kaupungin vuokratontilla, maksaa kaupunki hankkeesta taloyhtiölle täydennysrakentamiskorvausta.
Hankkeen alkuvaiheesta lähtien oli suunniteltu lisäkerrosten toteuttamista suurmoduuleita käyttäen. Yhden asunnon kokoiset moduulit rakennettaisiin tehtaalla valmiiksi, ja työmaan tehtäväksi jäisi moduulien paikalleen nostamisen lisäksi vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtokanavien liitosten tekeminen. Olemassa olevan rakennuksen ja lisäkerrosten väliin valettaisiin lisäksi noin metrin korkuinen arinakerros, joka mahdollistaa lisäkerroksista aiheutuvien kuormien siirtämisen alla oleviin kantaviin rakenteisiin ilman, että lisäkerrosten arkkitehtuuri olisi sidottu vanhan rakennuksen kantaviin linjoihin.
Julkisivuremontin suunnittelun yhteydessä pohdittiin myös rakennuksen alkuperäisen arkkitehtuurin muuttamista ja julkisivun elävöittämistä värejä ja kuviointeja käyttämällä. Tästä kuitenkin luovuttiin, ja päädyttiin näyttämään eri aikakausien kerrostumat rakennuksen arkkitehtuurissa.
Mittava lisärakentaminen aiheutti myös pysäköintipaikkojen tarpeen kasvun. 19 uuden maantason pysäköintipaikan lisäksi myös olemassa olevat, mitoitukseltaan väärät pysäköintipaikat sekä pelastustiet uusitaan. Kaupunki otti pysäköintipaikkojen uudelleenjärjestelyn kustannukset huomioon täydennysrakentamiskorvauksen suuruutta määriteltäessä, ja taloyhtiö saa näin tukea lisärakentamisesta aiheutuvien korvausinvestointien kattamiseen.
Kaava lainvoimainen / Rakennusluvan haku: kesä 2012–kevät 2013
Asemakaava tuli voimaan kesällä 2012, ja hankkeen rakennuslupahakemus jätettiin jo hieman ennen tätä.
Syksyllä 2012 etsittiin lisärakentamishankkeelle toteuttajaa. Tällöin kumppaniksi valikoitui Helsingin Sanomissakin ilmoitetun hakuprosessin jälkeen Rakennus Laprip Oy.
Taloyhtiössä järjestettiin vuoden 2012 lopussa ylimääräinen yhtiökokous, jossa äänestettiin hakkeen toteuttamisesta. Vanhan asunto-osakeyhtiön osaksi tulevat uudet asunnot edellyttivät yhtiöjärjestyksen muuttamista, ja näin ollen 2/3:n enemmistöä äänestyksessä. Lopulta äänestyksessä paikalla olleista osakkaista vain kaksi äänesti hanketta vastaan, ja lisäkerrokset päätettiin toteuttaa.
Hankkeen rakennuslupa saatiin maaliskuussa 2013.
Uuden lisärakentamishankkeen suunnittelu 2014–2016
Alkuperäisen suunnitelman kariuduttua taloyhtiön oli haettava uutta toteuttajaa lisäkerroksille. Julkisen hakuprosessin kautta toteuttajaksi valikoitui Lehto Group Oyj. Uudessa hankkeessa Lehto vastaa sekä hankkeen rahoituksesta että rakentamisesta.
Uuden toteuttajan myötä hankkeen suunnittelu aloitettiin lähes alusta. Suunnittelun kautta varmistettiin hankkeen taloudellinen kannattavuus mm. asuntojen lukumäärää ja kokoa muuttamalla. Aiemmin kaavailtu suurmoduuleihin perustuva toteutustapa vaihdettiin perinteisempään betonirunkojärjestelmään.
Hankepäällikkö Samu Ilmarinen ei näe syytä käyttää erityisen kevyttä kantavaa runkoa, jos alapuolisen rakennuksen kantava runko kestää tavanomaisen betonirungonkin. Palon- ja ääneneristävyyskysymykset saatiin myös yksinkertaisemmin ratkaistua betonirakenteiden avulla. Sen sijaan ei-kantavat rakenteet pyritään pitämään mahdollisimman kevyinä. Kylpyhuoneet ja keittiöt tehdään tehdasvalmisteisina tilaelementteinä. Olemassa olevan rakennuksen ja lisäkerrosten väliin rakennetaan aiemmin suunnitellun tavoin arinapalkkikerros, joka mahdollistaa kantavien rakenteiden sijoittamisen alapuolisesta kantavasta rungosta riippumatta.
Rakennussuunnittelun rinnalla oli ratkaistava urakkaraja- ja vastuukysymyksiä taloyhtiön kanssa. Myös taloyhtiön hallituksen vastuukysymykset oli selvitettävä huolellisesti. Pitkäkestoisessa prosessissa apuna on käytetty Lexia Asianajotoimisto Oy:tä.
Hankkeen uudet suunnitelmat vietiin yhtiökokoukseen hyväksyttäviksi, ja myös rakennuslupa oli haettava uudestaan. Suunnittelun aikana Lehto järjesti useita asukasiltoja, joissa käytiin läpi suunnitelmia ja vastattiin asukkaiden hanketta koskeviin kysymyksiin.
Lisärakentamisen toteutusvaihe 2016–2017
Noin kahden vuoden suunnittelun jälkeen päästiin vuonna 2016 aloittamaan lisäkerrosten rakentaminen. Projekti etenee kolmessa lohkossa, ja kaikki rakentaminen tapahtuu hupun alla kosteusvaurioiden välttämiseksi. Olemassa olevaa kattoa ei tarvitse purkaa alta pois. Yhden lohkon toteutus kestää noin neljä kuukautta, ja rakentamisen arvioidaan valmistuvan loppuvuodesta 2017. Hankkeen toteutusta helpottaa logistiikan huolellinen suunnittelu mallintamalla.
Hyödyt ja hankkeen arviointia
Taloyhtiö saa hankkeesta merkittävää taloudellista hyötyä. Helsingin kaupunki maksaa vuokratontilla sijaitsevalle taloyhtiölle täydennysrakentamiskorvausta noin 598 000 euroa. Lisäksi taloyhtiö saa tuloja lisärakennusoikeuden myynnistä.
Julkisivuremontin ja lisärakentamisen myötä rakennuksen ulkonäkö paranee huomattavasti, mikä on iloksi talon asukkaiden lisäksi myös muille Myllypuron asukkaille ja toimijoille.
Hankkeessa eri vaiheissa mukana olleet toimijat ovat yhtä mieltä siitä, että prosessin suurin haaste on ollut saada osakkaat hankkeen taakse. Samu Ilmarisen mukaan tämän tyyppisissä hankkeissa vuoropuhelu ja yhtiön luottamuksen ansaitseminen ovat keskeisintä. Asukasiltojen järjestämisen lisäksi Lehto tiedottaa hankkeen etenemisestä viikoittain taloyhtiön ilmoitustaululla. Myös aikataulusta viime kädessä parhaiten tietävä vastaava mestari on tavoitettavissa.
Uudet asunnot ovat käyneet kaupaksi hyvin, ja kiinnostusta on ollut niin talon sisältä ja lähialueilta kuin kauempaakin.
Toteuttajan ajatuksia lisäkerrosrakentamisesta
Vastaavan tyyppisiä lisäkerroshankkeita suunnittelevalle taloyhtiölle hankepäällikkö Samu Ilmarisen neuvo on, että korjausrakentaminen ja lisärakentaminen on ehdottomasti kannattavampaa yhdistää samaan hankkeeseen kuin toteuttaa erillisinä osina eri toimijoilla. Vastuukysymykset ovat yksinkertaisempia yhden tahon vastatessa kaikesta rakentamisesta. Myös rahoituksen järjestämisessä voi olla etua siitä, että kaikki tehdään yhtenä kokonaisuutena.
Lisäksi hanketta ei hänen mukaansa kannata suunnitella suurpiirteisiä laajuustarkasteluita pidemmälle ilman tulevan toteuttajan löytymistä – muuten voi käydä niin, että suunnitelmat jäävät hyödyntämättä, mutta suunnittelukustannukset pitää kuitenkin kattaa. Esikaupunkialueella parasta potentiaalia lisäkerrosrakentamiseen Ilmarinen näkee lamellitaloissa, joissa yhden kerroksen laajuus on n. 600 m² tai enemmän, ja joihin voidaan toteuttaa kaksi lisäkerrosta.
Kuvausta varten on vuonna 2012 haastateltu hankkeen rakennuttajakonsultti Harri Pitkästä, arkkitehti Mari Matomäkeä ja taloyhtiön silloista hallituksen puheenjohtaja Wilma Schlizewskiä sekä vuonna 2017 Lehdon hankepäällikkö Samu Ilmarista.
Asukasnäkökulma
Teksti: Timo Saari
Lisäkerrokset nostavat koko kiinteistön arvostusta
Jari Saastamoinen on mapittanut oman asuntonsa ja Alakiventien taloyhtiön asiat paksuun kansioon. “Täältä löytyy myös tietoa tulevista remonteista ja talon korottamisesta uusilla asunnoilla.”
Hän ei ymmärrä ihmisiä, jotka eivät ole kiinnostuneita oman taloyhtiönsä asioista. “Omistusasujilla on useimmiten kyse heidän elämänsä suurimmista raha-asioista ja vuokralaisillakin heidän jokapäiväisestä asumisestaan. Kannattaa siis olla tarkkana. Esimerkiksi meillä ensimmäiset suuntaa antavat remonttikustannukset olivat 500 euroa neliöltä, nyt asioiden tarkentuessa puhutaan lähes kaksinkertaisista kuluista. Matkan varrella remontti on myös laajentunut.”
Välinpitämätön asenne voi Saastamoisen mukaan johtaa nopeasti kalliisiin korjauksiin. “Talossa on ollut aika usein vesivahinkoja, ja esimerkiksi meillä on ruokatilan lattiaparkettia jouduttu korjaamaan. Vähän aikaa sitten eräs naapuri havaitsi, että kellarikäytävällä oli vettä, ja lopulta ilmeni, että viidennen kerroksen pesukone oli rikki ja asukas kesälomalla.”
Saastamoinen on havainnut lukuisten vahinkojen vaikuttavan jo talon vakuutusten hintoihin. “Talohan on käytännössä vakuutusyhtiön riskilistalla. Jos vesivahingot ovat huolimattomuuden syytä tai ennalta arvattavissa, näkyy se myös vakuutusmaksuissa.”
Omasta kannattaa huolehtia
Aktiivisuudella ja asioihin perehtymisellä asukkaat voivat pienentää asumisen ja tulevan remontin kuluja, uskoo Saastamoinen. Kiinteistöhuollon asiat ovat hänelle tuttuja myös lukkosepän työssä. Saastamoinen oli vuosina 2010–2012 taloyhtiön hallituksen jäsen. “Oli yllättävää, miten vähän talon asiat eräitä kiinnostavat. Nyt remonttien ja kattorakentamisen lähestyessä on aktiivisuus kyllä selvästi lisääntynyt.”
“Jotkut ovat kyselleet, kannattaako kaikki remontit tehdä yhtä aikaa. Ymmärrän kyllä eläkkeellä olevia ja asuntonsa jo maksaneita ihmisiä, jotka joutuvat ottamaan lainaa remonttia varten. Katson kuitenkin, että kertakärsimys on parempi kuin jatkuva remonttikierre, ja näin päästään pienimmillä asumishaitoilla”, sanoo muutosten tieltä kolmeksi kuukaudeksi muualle muuttava Saastamoinen.
Talosta käyntikortti Myllypurolle
Saastamoinen uskoo kattorakentamisen nostavan talon kaikkien huoneistojen arvoa. “Alueen kiinteistönvälittäjien kiinnostus on lisääntynyt selvästi jo ennakkoon. Meillähän on loistava sijainti, täällä on urheilukeskittymät ja väljät maisemat. Myllypuron arvostus on nousussa ja uusista kattohuoneistoista tulee käyntikortti alueelle”, suitsuttaa Saastamoinen.
Liikunnallisena ihmisenä hän arvostaa erityisesti alueen ulkoilumahdollisuuksia. “Tuosta männyn vierestä on hyvä lähteä liikkeelle. Siellä on nähty lumikon jäljet ja kettuja sekä rusakoita”, kertoo Saastamoinen katsellessaan pihan poikki parvekkeeltaan.
Hankkeen plussat ja miinukset
+ Tuloksena uusi, nykyaikaiset vaatimukset täyttävä asunto ja remonttihuolien väistyminen
+ Käyttökulut pienenevät, kun veden ja energian kulutusta seurataan huoneistokohtaisilla mittareilla
+ Vakuutusmaksut pienentyvät
– Putkiremontissa palaa rahaa
– Tietoa eri vaihtoehdoista saisi olla enemmän, kaikille osakkaille olisi hyvä jakaa paperilla tiivistelmät tarjouksista