Ordbok, stödmaterial
Detaljplan
En detaljerad markanvändningsplan. Med detaljplanen bestäms bland annat för vilka ändamål ett område kan användas och hur mycket det får byggas i det.
Detaljplaneändring
Om tomten inte har tillräcklig med byggnadsrätt för kompletteringsbyggandet är det ofta möjligt att ändra den gällande detaljplanen. Möjligheter till en detaljplaneändring utreds tillsammans med den myndighet som ansvarar för detaljplaneringen. Om det konstateras att en ändring är möjlig, gör innehavaren av byggplatsen en ansökan om planändring, varefter ändringsarbetet kan inledas.
Stadsfullmäktige godkänner ändringar i detaljplanen med undantag av mindre ändringar som godkänns av stadsmiljönämnden. En mindre förändring kan exempelvis gälla höjning av byggnadsrätten för småhustomter till nivån för motsvarande omgivande tomter.
Byggnadsskyldighet av bilplatser
En bestämmelse i detaljplanen och bygglovet om antalet bilplatser som skall utföras till exempel i samband med bostadsbyggande. Minimiantalet bilplatser påverkas bland annat av byggnadens läge, hustyp och kollektivtrafikens servicenivå.
Besittningsform
En fastighets eller en byggnads besittningsgrund. Besittningsformer för bostadsbyggnader är statsunderstött så kallat reglerat hyresboende, oreglerat hyresboende, bostadsrättsboende, Hitas, det vill säga Helsingfors reglerade ägarboende och oreglerat ägarboende. Staten stöder produktionen av studerande- och ungdomsbostäder samt bostadsproduktionen för specialgrupper; till besittningsformen utgör dessa statligt understödda hyresbostäder som har anvisats den utsedda gruppen. Studerande- och ungdomsbostäder kan genomföras som hyresbostäder som staten stöder eller inte reglerar.
Projektplan
I projektplanen bestäms exakta mål som gäller byggnadsprojektets omfattning, funktionalitet, kvalitet, kostnader, tidsplan och upprätthållande samt definieras en byggplats, projektets genomförandesätt och eventuella begränsningar som gäller byggandet.
Våningsyta
Det finns flera kalkylmässiga våningsytor. Markanvändnings- och byggnadslagen definierar hur våningsytor beräknas. I detaljplanen antecknas en våningsyta som definierar byggnadsrätten enligt byggnadens huvudsakliga användningsändamål och som i stort sett är byggnadens sammanlagda våningsyta.
Fastighet
Med fastighet avses en ägarenhet av ett jord- eller vattenområde som har antecknats som fastighet i fastighetsregistret. Till fastigheten hör fastighetsägarens byggnader och fasta anordningar på den.
Värdestegring av en fastighet (vid kompletteringsbyggande)
Den värdestegring av en fastighet som en detaljplaneändring medför innebär en ekonomisk värdestegring av tomten till följd av byggnadsrätt, tillägg av byggnadsrätt eller ändring av användningsändamålet som anvisats vid detaljplaneändringen.
Fastighetsskatt
Skatt som grundar sig på värdet av marken och de byggnader som finns på den och som fastighetens ägare årligen betalar till den kommun där tomten eller lägenheten ligger. Skattens storlek är en andel av fastighetens värde enligt fastighetsskatteprocenten. Beslut om skatteprocentens storlek fattas av kommunfullmäktige i enlighet med de nedre och övre gränser som riksdagen har fastställt.
Reparationsbyggande
Reparationsbyggande är en allmän beteckning för alla reparationer, ändringar och konservering/modernisering av befintliga byggnadsbestånd i lagstiftningen.
Ändring av användningsändamålet
Ändring av det användningsändamål som anges i det senaste bygglovet, till exempel. ändring av ett affärsutrymme i en byggnad till en bostad. Huvudsyftet med byggplatsen enligt detaljplanen kan ibland ändras med detaljplaneändring (t.ex. från kvartersområdet för industribyggnader till kvartersområdet för bostadsbyggnader).
Syfte
Den huvudsakliga verksamheten inom ett område eller en del av en byggnad enligt detaljplanen. För varje utrymme ska i bygglovet anges användningsändamålet, till exempel boende, affärslokal osv.
Lagakraftvunnen plan
En plan som godkänts av stadsfullmäktige och trätt i kraft efter den lagstadgade besvärstiden och där byggande i överensstämmelse med planen är tillåtet. Eventuella besvär som anförs innan planen vunnit laga kraft fördröjer planens ikraftträdande under den rättsliga processen och kan leda till ändringar i planen.
Extra våning
En ny våning som byggs ovanpå en befintlig byggnad.
Tillbyggnad
Tomtspecifikt kompletteringsbyggande, det vill säga det kommer att byggas mer på en befintlig tomt. Tillbyggnadsalternativ är till exempel ändring av användningsändamålet, höjning eller förlängning av byggnaden eller en ny byggnad.
Utkast
En preliminär plan för diskussion.
Markanvändningsförhandlingar, markanvändningsavtal, markanvändningsersättning
Staden och markägaren förhandlar om ett markanvändningsavtal när markägaren får betydande nytta av ändringen av detaljplanen. Härvid tar staden ut ersättningar från markägaren för de kostnader för samhällsbyggande som åsamkas staden. Som den nedre gränsen för betydande nytta betraktas i Helsingfors en värdestegring på en miljon euro för flervåningshusbolagen. Av den överskjutande andelen betalar markägaren 35 procent till staden i markanvändningsavgift.
Totalrenovering, ombyggnad
Omfattande reparation av en befintlig byggnad vid ett och samma tillfälle, som även kan höja byggnadens kvalitetsnivå eller förbättra funktionaliteten. Till exempel rör- och fasadrenoveringar är typiska renoveringsprojekt.
Undantag, beslut om undantag
Om ett byggprojekt avviker från en gällande detaljplan eller andra föreskrifter, behövs ett undantagsbeslut. Med beslut om undantag kan staden av särskilda skäl avvika från bestämmelser, föreskrifter, förbud eller andra begränsningar som gäller byggande eller annan åtgärd. Ett undantagsbeslut kan gälla en byggplats eller ett större område. Tillstånd till ringa avvikelser kan beviljas i samband med bygglovet. En betydande avvikelse kräver vanligen en detaljsplaneändring.
PTS, dvs. en långtidsplan
PTS (en långtidsplan) är fastighetens lagstadgade långsiktiga underhållsplan som ger en helhetsbild av fastighetens skick och reparationsbehov.
Uppbrytande tillbyggnad
Byggande där ett befintligt byggnadsbestånd helt eller delvis rivs och samtidigt byggs nytt.
Höjning av en byggnad
Höjning av byggnadens takhöjdsläge (takhöjd) (t.ex. höjning av en taknock i takt med extra värmeisolering i samband med vindsbyggandet), byggande av ett eller flera extra våningar.
Utvidgning av en byggnad
Ökning av den yta som räknas till byggnadens våningsyta. Utvidgning kan ske antingen inne i en befintlig byggnad (t.ex. att bygga om vind till bostäder) eller utanför den (t.ex. att bygga en ny flygel).
Byggnadsyta
Den del av tomten som definieras i detaljplanen och på vilken byggnader får placeras.
Planerare av ett byggnadsprojekt
För alla planerare har fastställts behörighetsvillkor. Den som inleder ett byggprojekt och huvudplaneraren ser till att alla planerare som knyts till projektet uppfyller de nödvändiga behörighetsvillkoren. Vid kompletteringsbyggandet behövs hjälp av en kompetent huvudplanerare/byggnadsplanerare redan i ett tidigt skede, då alternativen till byggande kartläggs.
Huvudplaneraren ska i samarbete med den som påbörjar byggprojektet sörja för byggprojektets helhet och kvalitet, tidtabellen och förfarandena för samordning av planerna. Huvudprojekteraren är ofta också byggnadsprojekterare för byggnaden. Vid ansökan om bygglov ska projektet ha en huvudplanerare som är behörig att planera byggnadstypen i fråga.
Byggnadsprojekteraren ansvarar för den allmänna planeringen av byggnaden, planeringslösningens funktionalitet, för att planen och beställarens mål uppfylls, för att planen är estetisk och lagenlig. Byggnadsprojekteraren är vanligen arkitekt.
Konstruktionsplaneraren ansvarar för byggnadens tekniska lösning tillsammans med huvudplaneraren samt för byggnadens hållfasthetskalkyler och konstruktionernas byggnadsfysik.
VVS-planeraren planerar byggnadens värme-, vatten- och ventilationssystem.
Elplaneraren planerar elsystem och kabeldragning i byggnaden.
Andra specialplanerare utarbetar vid behov planer för projektet inom sitt specialområde (t.ex. grundbygge, byggnadsautomation, akustik, gård).
Den som inleder ett byggnadsprojekt
Projektets beställare som har ansvar och skyldigheter enligt markanvändnings- och bygglagen. De som inleder byggprojekt är i regel experter inom byggnadsbranschen, med undantag av byggherrar för egnahemshus.
Bygglov
Byggnadsprojekts enlighet med planen och lämplighet för miljön avgörs i bygglovet. Bygglovet är en förutsättning för allt kompletteringsbyggande. Ett lov behövs till exempel för utvidgning av en byggnad eller för ökning av utrymme som räknas till dess våningsyta även inom byggnaden. Vid ansökan om bygglov ska projektet ha en huvudplanerare och andra planerare som uppfyller behörighetsvillkoren.
Försäljning av byggnadsrätt och föravtal
Bostadsaktiebolaget kan sälja den byggnadsrätt (våningskvadratmeter) som anvisats i detaljplanen till byggherren. Bostadsaktiebolagets styrelse kan med fullmakt av bolagsstämman ansöka om planändring eller bygglov med understöd av kompetenta experter inom byggnadsbranschen samt förhandla om försäljning av byggnadsrätten till investerare.
Bostadsaktiebolaget kan också söka en samarbetspartner och binda den vid projektet med ett föravtal redan innan detaljplanen ändras. Då ska partnern ombesörja planändringens myndighetshandläggning i enlighet med de villkor som anges i föravtalet. När planen har vunnit laga kraft får bostadsaktiebolaget ett pris för byggnadsrätten enligt avtalet varefter bestämmanderätten och ansvaret för byggandet övergår till byggherren.
Byggnadsrätt
Den i detaljplanen angivna byggnadsmängden på tomten. Med byggnadsrätt avses allt som får byggas på byggplatsen. Byggnadsrätten består av en våningsyta som utgörs av den sammanlagda arealen av byggnadens våningar samt eventuella tilläggsvåningsytor och -byggnadsrätter (t.ex. källare, konstruktioner m.m.).
Byggnadstillsynsmyndighet
Byggnadstillsynsmyndighetens uppgift är rådgivning, tillsyn och tillståndshandläggning gällande byggande och vård av den byggda, till exempel beviljande av bygglov.
Tomtindelning
Byggkvarter enligt detaljplanen delas upp i tomter. Tomtindelningen kan vara vägledande eller bindande. Ändring av tomtindelningen utarbetas av den myndighet som ansvarar för stadens fastighetsbildningsärende i samarbete med markägaren på basis av en detaljplaneändring eller på ansökan av markägarna.
Genomförandeplan
En detaljerad plan som siktar på byggnation.
Kompletteringsbyggande
Komplettering av en befintlig miljö genom byggnation. Kompletteringsbyggandet kan omfatta stora områden med flera tomter och tiotals byggnader, eller bara kompletteringsbyggande på en tomt. Kompletteringsbyggande planeras i samarbete med områdets invånare och aktörer.
Ersättning för kompletteringsbyggande
Helsingfors stad betalar från fall till fall arrendatorn på den tomt som staden äger en andel av den värdestegring som ändringen av detaljplanen medför. Ändring av hyresavtalet och de arrangemang som det förutsätter förhandlas med tomtens arrendator.
Vindsbyggande
Man förändrar byggnadens kalla vindsvåning till ett bruksutrymme.
Referensplan
En vägledande plan före utkastet, ofta en tredimensionell bild som hjälper invånarna att förstå projektets inverkan på miljön innan man börjar förbereda en planändring.
Vision
En gemensam syn eller vilja för framtiden.
Dialog
Diskussion och annan kommunikation mellan olika parter som syftar till att samordna åsikter, prioritera och hitta kompromisser. Dialog i samband med planläggningen är lagstadgad.
Harmonisering av samhällsstrukturen
Att möjliggöra upprätthållandet och utvecklandet av samhällets funktioner genom att öka byggnadsbeståndet. Syftet med kompletteringsbyggandet är att stärka livskraften i de gamla områdena.
Generalplan
En långsiktig strategisk, översiktlig markanvändningsplan som styr utvecklingen av stadens samhällsstruktur, boende, trafik och företagsverksamhet. Generalplanen definierar det huvudsakliga användningsändamålet för större områden och styr detaljplanering och annan närmare planering.
Mer information om fastighetsskatten:
Mer information om reparationsbyggande: