Projekts gång

Projekt för kompletteringsbyggande kan startas på många sätt. Om det är fråga om en enskild tomt med befintlig bebyggelse, kommer initiativet till tillbyggnad i allmänhet från fastighetens ägare eller från tomtens arrendator. När det är fråga om utveckling av ett större område eller en tomt som ägs av staden och vars användning det är lämpligt att ändra, inleder staden själv en process för detaljplaneändringen. Information om möjligheterna till kompletteringsbyggandet kan till en början skaffas själv, men redan i tidigt skede lönar det sig att utnyttja experthjälp för att säkerställa projektets framgång.

Faser och längd av projekt för kompletteringsbyggandet beror på om byggandet är förenligt med den giltiga detaljplanen (dvs. om det finns tillräckligt med oanvänd byggnadsrätt färdig på tomten) samt mängden nybygge och byggnadssätt. Som snabbast kan projektet ta ett par år, men oftast flera år.

Normalt finns det inte tillräckligt med oanvänd byggnadsrätt på tomten och det planerade byggandet avviker avsevärt från detaljplanen. Då förutsätter kompletteringsbyggandeprojektet en detaljplaneändring. I fråga om mindre avvikelser kan ett beslut om undantag fattas i stället för en detaljplaneändring. För undantag krävs det alltid motiveringar och innan ansökan om undantagsbeslutet ska man förhandla med byggnadstillsynsmyndigheten. Vid vissa ändringar av användningsändamålet för utrymmen kan det räcka med att endast ansöka om byggnadslov. Mer information om byggnadslov och beslut om undantag finns på byggnadstillsynens webbplats och servicestället Tellinki.

Tillräcklig kommunikation är viktigt i de olika faserna av kompletteringsbyggandeprojektet. Bostadsaktiebolagets boende ska hållas informerade om hur projektet framskrider och vid övergång till byggnadsfasen ska också grannarna informeras om projektet. Det företag som utför byggandet ska förpliktas att kommunicera om projektet till grannskapet.

Intresse och informationssökning
Kontakta staden
Bolagsstämmobeslut om att inleda planering och referensplanering
Projektplan och beslutande om projektets finansiering
Detaljplaneändring
Ansökan om byggnadslov
Genomförande av projektet

1. Intresse och informationssökning

Gnistan till kompletteringsbyggande kommer ofta från boende i husbolaget, styrelsemedlem eller disponent: frågan uppstår om det skulle vara möjligt att bygga mer på tomten. Ofta är intresset kopplat till finansiering av framtida renoveringar med inkomster från kompletteringsbyggandet.

Helsingfors stads karttjänst ger mycket information om den egna tomten, till exempel den gällande detaljplanen samt information om närmiljön och de pågående planerna. Mängden byggnadsrätt på tomten framgår av detaljplanen. Husbolaget kan ha handlingar om den byggnadsrätt som redan har använts för tomten (handlingar om bygglovet). Det lönar sig dock att kontrollera den återstående byggnadsrätten hos stadens byggnadstillsyn.

Man bör i förväg fundera på mängden nytt byggande och alternativen: är önskan att till exempel bygga ut vinden eller en helt ny byggnad? Det kan till exempel vara lönsamt att bygga några nya bostäder i tätt byggda centrumområden, medan det i mindre förorter i allmänhet är mer lönsamt att bygga mer på en gång. Disponenten kan också ta reda på om det finns oanvända bilplatser på tomten eller om det kanske råder brist på platser. Om bostadsaktiebolaget känner till en befintlig byggnad som skulle passa in på den egna tomten, lönar det sig att anteckna dess adress: staden kan senare reda ut husets planerare och byggherrar för bostadsaktiebolagets kommande anbudsbegäran.

När bakgrundsarbetet är klart förs ärendet till bostadsaktiebolagets styrelsemöte, där man beslutar om man ska gå vidare med ärendet.

2. Kontakta staden

När beslutet om utredning av tillbyggnadsmöjligheter har fattats kontaktar bostadsaktiebolagets styrelse staden. Om det är fråga on ändringar inom den nuvarande byggnaden eller utbyggnad av vinden kontaktar man byggnadstillsynsrådgivningen Tellinki för att få anvisningar. Först utreds alla randvillkor, även målen för finansiering och besittningsform.

I allmänhet behövs det mer byggnadsrätt vid kompletteringsbyggandeprojekt. Då kontaktar bostadsaktiebolaget kompletteringsbyggandets rådgivning. Stadens kontaktperson skaffar information om byggplatsen från stadens andra experter, som detaljplaneraren för området i fråga, den person som ansvarar för markanvändningsavtalen och bygglovsmyndigheten. På basis av uppgifterna bedömer hen preliminärt om kompletteringsbyggande är möjlig med beaktande av exempelvis de skyddsaspekter och miljöfaktorer som påverkar byggandet.

Därefter ordnar stadens kontaktperson ett möte med bostadsaktiebolagets styrelse och behövliga representanter för staden. Vid mötet berättar den person som ansvarar för områdets planläggning preliminärt vilken typ av tillbyggnad som är möjlig på bolagets tomt och vilka randvillkor som är förknippade med den. Vid mötet berättar staden också om principerna för markanvändningsavtal (ägartomter) eller tillbyggnadsersättningar (stadens arrendetomter) samt om hur projektet framskrider. Ibland kan det hittas helt nya lösningar i diskussionerna, till exempel möjligheten att bilda en ny tomt av en del av bostadstomten och stadens markområde bredvid.

3. Bolagsstämmobeslut om att inleda planering och referensplanering

De frågor som behandlas vid mötet kan användas vid bolagsstämman som grund för diskussionen. Vid bolagsstämman fattas beslut om huruvida en referensplan för kompletteringsbyggande ska utarbetas på bostadsaktiebolagets bekostnad. Referensplanen gör det möjligt att se hur stor den nya byggnaden eller utbyggnaden skulle vara, hur den skulle placeras på tomten och visar till exempel läget för parkeringsplatser. Referensplanen kommer att användas (och anpassas vid behov) då man diskuterar med bostadsaktiebolagets invånare och stadens myndigheter. Den inledande referensplaneringen och projektplaneringen tillhandahålls av många arkitektbyråer och andra konsultbyråer inom byggbranschen. Vissa byggföretag har tjänster för kompletteringsbyggande från projektets början till dess att projektet genomförs.

4. Projektplan och beslutande om projektets finansiering

När man kommit överens om referensplanen kommer preciseras planeringen i projektplaneringen. I projektplanen fastställs exakta mål för byggprojektet gällande omfattning, ändamålsenlighet, kvalitet, kostnader, tidsplan och underhåll samt specificeras byggplats, hur projektet ska genomföras och eventuella begränsningar som gäller byggandet. Av den som utarbetar projektplanen krävs mångsidigt planeringskunnande och kostnadskunskap. Med hjälp av projektplanen bedöms om ett projekt för kompletteringsbyggande är lönsamt för bostadsaktiebolaget. Lönsamheten påverkas av många faktorer som objektets läge och omfattning samt till exempel kraven på bilplatser och stadens strategiska mål för regleringen av bostadsbyggande Programmet för boende och markanvändning.

På ägartomter kan lönsamheten påverkas av markanvändningsersättningar som tomtägaren ska betala. De baserar sig på den värdestegring som detaljplaneändringen medför och det är bra att anlita en expert vid fastighetsvärderingen som stöd för sitt eget beslutsfattande.

På stadens arrendetomt beaktas eventuell ersättning för kompletteringsbyggande vid bedömning av lönsamheten. Staden kan betala ersättningar för kompletteringsbyggandet då den nya byggnadsrätten kommer i stadens fria besittning. Hyresgästen kan även sälja eller själv genomföra den del av tomten för vilken den nya byggnadsrätten planeras. Vid projektplaneringsskedet är det bra att utreda besittning av den nya byggnadsrätten tillsammans med stadens enhet för utveckling av markegendom och tomter

Projektplanen kan exempelvis utarbetas av den konsult som har gjort upp en referensplan eller så kan den beställas från en byggfirma som tillhandahåller planeringstjänster. När projektplanen är färdig fattas på basis av den ett beslut om huruvida staden ska ansöka om detaljplaneändring eller, om ett nytt byggande inte kräver en planändring, byggnadslov. Beslutet fattas av bolagsstämman.

I detta skede måste bolaget också besluta om den fortsatta finansieringen av projektet samt om användningen av den framtida byggnadsrätten. Bolaget kommer att få kostnader bland annat för planeringskostnaderna. Den nya byggnadsrätten inverkar också på fastighetsskatten på tomten efter att detaljplanen har vunnit laga kraft.

Bostadsaktiebolaget är i allmänhet inte en naturlig byggherre på grund av sina krav på majoritets- eller enhälliga besluts. Bolagsstämman kan redan före planändringen bemyndiga bolagets styrelse att förhandla om ett föravtal för att sälja den framtida byggnadsrätten till byggherren (investeraren eller den grundande entreprenören). Vi rekommenderar dock att bindande föravtal ingås först när randvillkoren för planläggningen och de sammanhängande avtalen börjar fastställas. Då vet också köparkandidater exakt vad de håller på att köpa och vilka anbud som kan lämnas utan mängder av villkor på grund av osäkerheten. I föravtalet fastställs priset och övriga villkor för byggnadsrätten. Planeringskostnader och markanvändningsavgifter kan inkluderas i byggnadsrättens pris, varvid bostadsaktiebolaget inte behöver ta lån för att finansiera dem. Det slutliga fastighetsköpet genomförs enligt de överenskomna villkoren när planen har vunnit laga kraft.

Om ett föravtal om försäljning av byggnadsrätt ingås, skaffar byggherren planerare och andra behövliga experter till projektet. I föravtalet bör alla villkor som är väsentliga för bostadsaktiebolaget skrivas in. Vid uppgörande av avtal lönar det sig för bostadsaktiebolaget att anlita bland annat hjälp av avtals- och skatteexpert. Till exempel Finlands svenska fastighetsförening erbjuder sina medlemmar rådgivning.

5. Detaljplaneändring

Markägaren ansöker om en detaljplaneändring av en ägartomt hos staden. I slutet av detaljplaneprocessen förhandlar markägaren med stadens tomter-enhet om markanvändningsavtal. Om markägaren får betydande nytta av planändringen, ska markägaren delta i kostnaderna för samhällsbyggandet. Nyttan fastställs specifikt för varje markägare på basis av den markvärdestegring som detaljplanen medför. Mer information om markanvändningsavtal

I fråga om stadens arrendetomt ansöker staden och tomtens arrendator i princip tillsammans detaljplaneändring. I den gemensamma planändringen definieras också rättigheter och ansvar mellan parterna samt de grundläggande principerna för värdet av den framtida byggnadsrätten. Efter planändringsansökan inleder den detaljplaneenhet som ansvarar för området i fråga utarbetandet av planen. Arbetet utförs i nära samarbete med den som ansöker om planändring och med de planerare som företräder sökanden. En planförändring är en process i flera steg som innehåller olika utredningar. Det bör därför reserveras minst två år för den, men ett konfliktfyllt mottagande av planlösningen kan avsevärt förlänga planläggningsschemat.

I slutet av planläggningen ingår de sökande ett genomförandeavtal som bland annat fastställer det pris som staden betalar (om staden köper en del av arrenderätten med byggnadsrättigheter), arrendet för den nya byggnaden och tidpunkten för hyresbetalningens början (i förhållande till att planen har vunnit laga kraft) samt preciserar villkoren för den reglerade bostadsproduktionen och/eller lägenhetsindelningen i den gemensamma planändringsansökan.

Planändringen behandlas vid stadsmiljönämnden, stadsstyrelsen och slutligen vid stadsfullmäktige. Under detaljplaneprocessen hörs stadsborna och de har möjlighet att påverka planen. Den nya detaljplanen träder i kraft efter den besvärstid som följer på stadsfullmäktiges beslut om godkännande, om inte besvär anförs över planen. I annat fall förs planändringen till rättslig behandling. Om bostadsaktiebolaget inte har något föravtal om byggande av projektet, måste bostadsaktiebolaget själv bära risken för eventuella förseningar i planändringen och för sina egna planeringskostnader.
Mer information om planering och deltagande i det.

Om bostadsaktiebolaget har ett föravtal om försäljning av byggnadsrätt, kan det slutliga köpet genomföras sedan detaljplanen har vunnit laga kraft. Bostadsaktiebolaget får ersättning enligt avtalet för byggnadsrätten. Besittningen av den nya tomten och byggnadsrätten övergår på köparen, som sköter om anskaffandet av byggnadslov.

6. Ansökan om byggnadslov

För utarbetande av bygglovsplaner för ett kompletteringsbyggandeprojekt anställs en person som ansvarar för huvudplanering och byggnadsplanering och som vanligen är arkitekt. Arkitekten utarbetar planutkast och förhandlar med myndigheterna.

För att planer på bygglovsnivå ska kunna göras krävs det arbetsinsats av flera planerare, så byggprojektet ska ha en yrkeskunnig ledare. Projektledning tillhandahålls av konsultbyråer inom byggbranschen och av byggföretag. Den som ansöker om bygglov är alltid fastighetens ägare eller innehavare, det vill säga ett bostadsaktiebolag. Bostadsaktiebolaget representeras vanligen av disponenten eller till exempel en investerare/småentreprenör till vilken byggnadsrätten har sålts. Om man ska utföra kompletteringsbyggande på en ny tomt som ska bildas är den som ansöker om bygglov den nya tomtens ägare.

Innan bygglov söks förs en förhandsförhandling med tillståndshandläggaren för området, och där projektets huvudplanerare och den som ansöker om bygglov deltar. Vid förhandsförhandlingen utreds om planernas utgångspunkter uppfyller villkoren för erhållande av tillstånd och behövliga myndighetsbehandlingar (t.ex. beslut om undantag).

På stadens arrendetomter ska för ansökan om bygglov slutas ett arrendeavtal som motsvarar det nya byggandet i enlighet med principerna i ovan nämnda genomförandeavtalet. Staden köper den tomtdel som överlåts i dess besittning i regel fyra månader efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft.

7. Genomförande av projektet

Planer för genomförande av ett husbyggnadsprojekt utarbetas i allmänhet, med undantag av helt små projekt, parallellt med bygglovsplaner. Beroende på projektets slag och omfattning behövs flera olika planerare. Senast i detta skede måste bostadsaktiebolaget hitta en byggherre för projektet. Att hitta en investerare för byggnadsrätten i en färdig detaljplan kan vara svårare än före planändringen.

Ett byggnadsarbete kan inledas när detaljplanen har vunnit laga kraft, projektet har fått bygglov, ett nytt arrendeavtal har ingåtts och de behövliga planerna är färdiga. Under genomförandefasen har bostadsaktiebolaget föga möjligheter att påverka byggnadsarbetet och dess tidtabeller. För byggande gäller dock ett stort antal anvisningar och skyldigheter och med gott samarbete förblir olägenheterna för bostadsaktiebolaget kortvariga.